“价高者”不再得。
自今年3月宣布选聘新物业起，历时4个月、5轮晋级筛选，位于南京市江宁区的超级大盘博恩花园终于选出了新的物业公司。
这个总建筑面积超百万平方米、涵盖近7200户的超级大盘，在物管行业是不可多得的优质项目，曾吸引了中海物业、雅生活、招商物业、弘阳物业等17家物业公司角逐。各家企业不仅承诺百万级别投资，还有企业老总亲临路演现场，为业主答疑解惑，许下服务承诺。
不过，在这场堪称“神仙打架”的选聘过程中，业主早已摆脱了对带资额度的迷信，转而关注企业提供的整改方案以及落实程度，展现出充分的自治力量。而这项变化也正在引领着物业行业从“价高者得”的粗放阶段，转向“质优者胜”的理性阶段。
“五进二”答辩会
在报名、预审、答辩之后，5家入围物业公司迎来了关键的路演环节。
面对55位博恩花园业主组成的选聘小组，入围企业逐一登台亮相，讲解各自给出的服务方案，并接受选聘小组的现场提问，堪比一场“大型面试”。
由于各家企业是分批次进场答辩，相互看不到对方的现场展示。碧桂园服务南京公司总经理解安国坦言，入围竞标的五家企业包括南京本土头部物企银城物业、弘阳物业，竞争十分激烈，团队确实感受到不小压力。
解安国的底气来自前期对博恩花园深入的调研。从3月份报名之后，他带领着工程、环境、客服多条线组成的团队，分批错峰，共开展了64次实地踏勘，并且覆盖工作日、周末节假日、白天夜间、晴天雨天不同场景。
“雨天排查管网、渗漏问题，夜间查验照明、园区安防。”解安国表示，通过全方位摸排隐患，最终汇总形成647条问题清单，落地形成服务提升方案。也让解安国在面对业主提出的各项小区老大难问题时，得以快速给出清晰的整改对策。
“物业力所能及的小型维修，我们提供免费处理；重大维修事项，由物业牵头联动业委会，推动启用公共维修资金。”“难点在于公维金征集业主签字难以统一，后续我们会依靠持续、走心的物业服务获取业主信任，做好沟通劝导，让业主换位思考、互相理解。”
南京本地物企金百丰物业则派出了公司执行董事兼总裁李春玲。他向业主承诺，所有员工都是自己公司聘请，没有外包，“如果有外包，品控和风控是做不到的。绝对无法对业主负责。”
物业公司管理层亲自到场做路演，给业主吃了一颗“定心丸”。“有说话算数、能拍板的人在现场，事情就会好做很多。这也是我们考量的重要因素。”博恩花园业委会主任张女士表示，“实际上，金百丰的一把手到现场又上台答疑，金百丰的选票就猛增上去了，最终‘进二’。”
自2021年12月博恩花园业委会成立以来，已经退休的张女士就一直担任主任一职，五年的任期将在今年底到期。
张女士告诉记者，每家物业公司通过前期实地踏勘调研，都形成了自己的方案，有不同的亮点。“业主对小区的问题很清楚，有的物业发现了，有的没有发现；物业公司说要向小区投资这么多钱，但具体投向哪里，到底要做哪些事，从答辩中也可以发现物业对小区的重视程度。”
在一场激烈的答辩之后，碧桂园服务与金百丰从五家企业中脱颖而出，并进入“2选1”环节。历经新一轮业主投票之后，博恩花园业委会披露了最终投票结果：选聘碧桂园服务的业主有4417户，占参与表决户数79.44%，高票胜出。
两度换物业
回溯过去五年多的历程，博恩花园一直都在寻找一个能带来好服务的物业公司。
最早在2015年时，万园物业通过公开招标成为小区前期物业服务商。但在此后超过6年的服务中，万园物业表现并不理想，业主曾多次投诉小区道路、车位、电梯等各项设施设备的问题。
更大的矛盾集中在公共收益上。2022年起，博恩花园业委会曾多次向万园物业追讨公共收益，但均无所获。直到2025年11月，法院终审判决万园物业需向全体业主返还公共收益771万元及利息。追回的这笔公共收益也一度让博恩花园名声大噪。
2023年5月，万园物业正式退场。与此同时，业委会也同步启动了物业选聘流程，多达27家物业公司报名竞聘。历经多轮筛选之后，保利物业从中厮杀而出，最终获聘。
在“1+2”模式下，保利物业第一年的满意度达到91分，成功度过“试用期”，直接续聘至2026年5月底。遗憾的是，一年蜜月期之后，双方在服务满意度、物业费收缴、收益分配等方面出现分歧，难以达成一致。今年1月份的业主大会上，保利物业的续聘表决未能通过。博恩花园再度走上寻找物业公司之路。
今年3月发布的选聘公告中，博恩花园业委会提出了颇高的要求。
对于竞聘企业，业委会规定，物企需要具有别墅、高层住宅类物业服务管理经验，在南京市具有两个及以上住宅物业管理项目；近1年内未有相关行政处罚记录；企业注册实缴资金1000万元以上等。此外，合同采用“1+2”模式，首年为试用期，试用期满前将进行满意度调查，根据结果决定是否续聘。
值得一提的是，业委会还在公告中对物业费和停车费收取标准、公共收益划分等重要条款作出明确的统一规定。物业公司的账本也由此直接确定。
历经两次物业更换，在重新选聘过程中又设立了如此严格的标准，即便如此，招标启事一经发出，博恩花园仍吸引了17家行业头部、本土龙头物企前来竞聘，且纷纷给出几十万到几百万不等的投入资金承诺。
为什么各大物业公司愿意做出如此多让步？中指研究院物业研究部研究副总监彭雨分析称，博恩花园建筑面积超100万平，每年的物业费、能源费和停车管理费等即可远远覆盖入场投入的资金，而且超大盘本身具备显著的“边际成本递减”与规模效应，各项投入可实现高度集约化，为项目释放出更高的毛利率空间，同时也存在发掘增值服务的空间。
“标杆大盘项目具有极强的行业示范效应，物业企业能成功运营该项目，将有望成为其在当地乃至华东地区存量市场的招牌，在未来的市场化拓展中具有强大的背书力量。”彭雨认为。
物业选聘思路生变
博恩花园选聘物业历程，是存量时代业主挑选物业公司标准变化的一个缩影。
房地产业上行期，物业新增管理项目依赖关联房企前置输送增量项目，拓盘难度低，无须费力进行第三方项目拓展。这一模式伴随着房企暴雷、新房市场见顶回落而终结，物业行业也从增量时代踏入存量化时代。
大约从2022年起，新房市场与存量市场的供应，发生了根本性转变。中指院数据显示，百强物企去年第三方在管面积均值占比提升至54.72%。
随着新房渠道的持续萎缩，第三方项目开拓的重要性日渐凸显。根据克而瑞的数据，2025 年房地产开发企业竣工面积仅6亿平方米，同比下降 18.2%，关联房企新增交付不断缩水。存量大盘成为规模增长核心。
在持续推进外拓项目的过程中，使尽浑身解数争取业主方的青睐，成为各大物企的头等大事。“带资进场”悄然成为这场存量市场争夺战的关键武器。
有头部物企管理层提到，“带资进场”是国内存量物业市场发展催生的普遍模式。小区更换物业服务企业时，往往积压大量历史遗留问题，园区品质提升、隐患整改都需要前期资金投入，市场客观产生了这类需求。
彭雨进一步指出，物企为了维持在管面积增长，提升市场竞争力，必须到业委会、老旧小区等第三方“抢盘”，“带资”成为抬高竞争门槛，提升中标概率的方式。同时，这也是物企向业主传递履约诚意的信用工具。
业主对此自然喜闻乐见。物企能免费提供一笔资金进行修缮，对于改善居住环境是好事一桩，也凸显出其重视程度。这一时期，投资额度往往会成为左右业主选择的核心因素。
据克而瑞物管研究总监马燕娇观察，在存量市场粗放竞争的初期，愿意提供大额带资入场的企业就能实现快速拓盘。
但如今，这一形势已然发生改变。在博恩花园的竞聘过程中，有8家企业承诺带资。其中雅生活承诺385万元，额度最高；弘阳物业和德信全盛也分别给出了360万和340万的承诺，都高于最后“五进二”的碧桂园服务与金百丰。
马燕娇提到，当前业主、业委会决策更理性，不再单一比拼投入金额，综合服务方案、落地保障、区域团队稳定性权重更高。这也标志着业主选聘逻辑发生重大转变，行业告别单纯资本竞价阶段。
彭雨也认为，随着业主方，尤其是业委会的选聘经验日益丰富，大家逐渐认识到持续的服务品质、响应效率、团队稳定性、公共收益管理能力，才是决定小区居住体验和资产保值增值的关键。这也反映出业主群体意识从单纯关注短期利益转向重视长期服务价值。
“我们不是为换物业而换物业，”业委会主任张女士感慨道，在一个超过7000户住户的超大型小区组织业主大会不是件容易的事，“一个物业能在小区待个10年8年的。这是我们的期望。”
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责任编辑：刘万里 SF014
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